Досрочное выселение квартирантов – как это сделать, не нарушив закон?

Отношения собственников квартир и их арендаторов давно стали притчей во языцех – нет идеальных ни среди первых, ни среди вторых. Сегодня узнаем, как сказать квартирантам о выселении, если те нарушают договор или не нарушают, но вам срочно нужно освободить квартиру. Также выясним, как самим арендаторам защитить себя от произвола собственников квартир.

Есть ли договор?

Это самый важный момент в данном вопросе. Несмотря на то, что договор аренды давно стал нормальной практикой на рынке съемного жилья, многие по-прежнему договариваются «на словах» и никаких бумаг не оформляют. У собственников свои мотивы, у арендаторов, как правило, один, но для многих весомый – часто без договора получается снять жилье по более низкой цене. Однако такая экономия может ударить по карману куда серьезнее, поскольку без договора они фактически арендаторами и не являются, а просто незаконно занимают чужую недвижимость.

В такой ситуации выселить их не составит труда, просто указав на дверь, поскольку никаких законных оснований оставаться в квартире у этих людей не будет. Безусловно, они могут попытаться защитить свои права в суде, особенно, если у них есть свидетели и подтверждение переводов средств в пользу собственника, но это займет время, а квартиру все равно придется покинуть, чтобы не нажить себе новых проблем.  Единственный способ действительно защитить свои права – это снимать жилье исключительно по договору.

Причины для прекращения действия договора найма по закону

Договор найма защищает интересы обеих сторон и выселение, соответственно, сильно затрудняется. По закону оснований для досрочного расторжения официального соглашения о найме, на самом деле, мало и все они производятся исключительно в судебном порядке, а именно:

1. Досрочно разорвать договор найма можно при условии, что квартирант не платил арендную плату в течение 6 месяцев. Если соглашение предусматривает более длительный срок, то и основания для выселения появляются несколько позже. Если договор аренды заключен на срок менее 1 года, то существенной просрочкой оплаты является неуплата более двух раз.
2. Использование арендуемой квартиры не по назначению. Известны случаи, когда люди снимают жилье якобы для себя, но фактически делают в нем офис, частный детский сад, хостел и т.д. Безусловно, это нарушение, однако даже в такой ситуации владелец жилья должен сперва вынести предупреждение и дать срок на устранение всех проблем. Если и после предупреждения проблема не будет решена, собственник имеет право ходатайствовать о расторжении соглашения об аренде.
3. Порча имущества в квартире, самой квартиры, разрушение нанимателем жилья или лицами, которых он в эту квартиру впустил.
4. И последняя причина – это те обстоятельства, которые, как правило, не зависят ни от одной из сторон, а именно если жилье становится непригодным для жизни или и вовсе здание признается аварийным.

Не менее законные причины из соглашений граждан

Есть закон, но всего предусмотреть он не может, да и к тому же, граждане вправе сами определять для себя условия сотрудничества в разных случаях. Договора аренды не исключение – если чего-то не учел закон, собственник и арендатор могут учесть это в своем договоре, и его условия будут также иметь силу.

На практике причин для досрочного выселения куда больше и вам следует очень внимательно составлять договор и изучать его перед подписанием, если вторая сторона предлагает свой вариант. Выселить по условиям договора можно, если:

1. Жильцами нарушаются порядок, а также сроки внесения оплаты за аренду, прописанные непосредственно в договоре. Причиной может стать при этом не только неуплата, но и частые задержки, то есть нарушения сроков.
2. Квартиросъемщик сдает квартиру по субаренде, допускает проживание третьих лиц, неуказанных в договоре. Субаренда возможна только с разрешения собственника, причем это должно быть указано в договоре – во всех иных случаях это нарушение его условий. Также, если с вами проживает кто-то еще, это также должно быть отражено в документах, иначе может стать поводом для выселения.
3. В квартире живут животные, несмотря на запрет хозяина жилья. Такая проблема встречается очень часто, поскольку снять жилье с животным намного сложнее. Многие идут на обман и постоянно рискуют, что их в любой момент попросят на выход.
4. Шумные вечеринки и многочисленные жалобы от соседей. Безусловно, арендатор вправе свободно распоряжаться съемным жильем, однако свобода арендатора заканчивается там, где начинается свобода живущих рядом людей.

Порядок выселения

Если вы намерены выселить квартирантов, нужно предупредить их об этом не менее чем за месяц до выселения – даже нарушителям нужно время, чтобы собрать вещи, найти новое жилье, переехать и т.д.

Непосредственно перед расторжением договора, квартира осматривается, составляется специальный акт. Если нет повреждений и поломок, требующих возмещения, арендатору возвращается его депозит. Если же какие-то проблемы есть, собственник и арендатор договариваются о том, какая сумма идет на возмещение, а какая – возвращается квартиранту.

Выселение по случаю продажи квартиры произойти, конечно, может, но при соблюдении ряда условий. Во-первых, квартиросъемщик должен знать об этом заранее. Во-вторых, досрочное расторжение договора аренды без явных нарушений со стороны арендатора обычно сопровождается уплатой штрафа со стороны собственника жилья.

Да, не только жильцы могут быть оштрафованы за нарушение условий соглашения. Чем дороже квартира и ее аренда, тем солиднее и штраф. Обычно он составляет размер одной месячной платы за жилье, что разумно, поскольку люди, снимающие дорогие квартиры закономерно хотят быть уверенными в том, что им возместят ущерб, если они пойдут навстречу интересам собственника.

Что если квартирант отказывается съезжать?

Это редкий случай, обычно стороны все же пытаются прийти к какому-то обоюдовыгодному компромиссу без суда, поскольку официальные разбирательства очень затратные и по времени, и по силам, и по тем же деньгам. Однако правила важно знать и на такой случай:

1. Неважно, что именно нарушил квартирант. Если он не хочет съезжать, выселить его имеют право исключительно судебные приставы. При этом добиться этого тоже не так и просто, ведь суд может отказать вам и дать арендатору срок на устранение нарушений. Если уж по истечении этого срока нарушения не будут устранены, и вы обратитесь повторно, иск удовлетворят, и квартирант будет вынужден съехать. Депозит в таком случае вы можете вернуть после вычета из него задолженностей.
2. Если нарушений не было, а выселение связано с продажей квартиры, выселить квартиранта принудительно вообще невозможно. Если он соглашается на выселение, принимая от вас оплату штрафа как от собственника, нарушившего договор, это исключительно его добрая воля, но не обязанность.

Как избежать таких проблем?

Главная ошибка и арендаторов, и собственников жилья заключается в том, что многие не относятся к договору достаточно серьезно и часто используют образцы, скачанные в сети или предложенные риелторами, например. Многого же можно избежать, если на берегу все обсудить и совместно составить действительно адекватный и защищающий обе стороны договор.

Также важно понимать базовые принципы действия таких договоров. Если договор составлен на год, то действительно правомерно и без нарушений расторгнуть его можно, уведомив квартиранта за три месяца до окончания его срока, иначе соглашение продлится автоматически на тот же срок.

Для квартиранта же лучшая защита – это грамотно составленный договор и соблюдение всех его условий, а также правил эксплуатации жилых помещений. Если вам задержали зарплату, и вы не успеваете внести плату за аренду жилья, лучше взять микрозайм на счет или микрозайм на кредитную карту, но все-таки заплатить вовремя – в спорной ситуации просрочки могут стать серьезным аргументов против вас.

Возможно, вам будут также интересны наши материалы о том, как быть, если вам достались «Фальшивые купюры из банкомата. Как быть, если попались?» и о том, «Как принять участие в торгах по банкротству?».